La reducción por vivienda habitual es una de las más importantes en el impuesto de sucesiones. Permite reducir el valor de la vivienda que hereda el cónyuge o los hijos en un 95%, con límites que varían según la comunidad autónoma.
Requisitos básicos (régimen estatal — art. 20.2.c Ley 29/1987)
- El inmueble debe ser la vivienda habitual del fallecido
- El heredero debe ser cónyuge, descendiente, ascendiente o colateral mayor de 65 años que conviviera con el causante durante los 2 años anteriores
- El heredero debe mantener el inmueble durante 10 años. Si se vende antes, deberá pagar el impuesto diferido con intereses
Límites autonómicos en 2026
- Andalucía: 99,99% sin límite de importe (mejora el estatal)
- Cataluña: 95% con un límite de 500.000 € por heredero
- Madrid: 95% con límite estatal de 122.606,47 €
- Galicia: 100% sin límite para cónyuge e hijos
- Canarias: 99% sin límite
- Murcia: 99% sin límite
El plazo de mantenimiento
La mayoría de CCAA exige mantener la vivienda durante 10 años. Algunas comunidades han reducido este plazo a 5 años (Cataluña, Baleares). Si el heredero vende antes, deberá presentar autoliquidación complementaria más intereses de demora. La transmisión por fallecimiento del propio heredero no implica pérdida de la reducción.
Valoración de la vivienda desde 2022
Desde la Ley 11/2021, el valor fiscal de los inmuebles se determina por el valor de referencia del Catastro, que en muchas zonas es inferior al valor de mercado. Si el heredero considera que el valor de mercado es inferior al de referencia, puede impugnarlo aportando tasación pericial contradictoria.